Adiós, refrigerador para el agua; bienvenida la piscina: Más oficinas de Los Ángeles se convierten en apartamentos
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Texaco nunca hizo las cosas a pequeña escala.
Así que cuando el gigante petrolero de Texas necesitó una sede en el Oeste en la década de 1950, recurrió al destacado arquitecto Welton Becket, que diseñó lugares hoy emblemáticos de Los Ángeles, como el edificio Capitol Records de Hollywood y el Dorothy Chandler Pavilion del centro.
Becket creó un gran rascacielos con forma de T (visto desde el cielo) en un lugar del bulevar Wilshire. Se levantó junto a lo que entonces era el Hotel Ambassador, una de los sitios de alojamiento más exclusivos de la ciudad, donde los famosos retozaban en su legendario club nocturno Cocoanut Grove.
Es difícil imaginar lo que los oficinistas de la época de “Mad Men” pensarían hoy en día del lugar.
Conocido como el Crosby, el edificio cuenta con servicios como una piscina en la azotea con cabañas, un gimnasio, fogones y una sala de karaoke. Los alquileres mensuales comienzan en torno a los 2.250 dólares y alcanzan los 6.500 dólares para un Penthouse.
El antiguo rascacielos de Texaco forma parte de una iniciativa nacional de reconversión de viejos edificios de oficinas en edificios residenciales, ya que la demanda de viviendas supera la necesidad de oficinas en muchos lugares.
Convertir viejos edificios de oficinas en apartamentos o condominios no es nada nuevo, pero los recortes previstos en los alquileres de oficinas a medida que las empresas se adaptan permanentemente al trabajo a distancia provocado por la pandemia han suscitado un nuevo interés entre los propietarios por cambiar los usos de sus edificios en los próximos años.
La mayoría no ha actuado todavía porque la demanda general de espacio de oficinas a medida que disminuye la COVID-19 aún no se ha establecido, pero los candidatos a la conversión son numerosos.
El laboratorio de ideas Rand Corp. identificó en un estudio realizado en marzo 2.300 inmuebles de oficinas y hoteles subutilizados en el condado de Los Ángeles que podrían convertirse en viviendas. La mayoría de ellos son edificios de oficinas antiguos con grandes extensiones de espacio sin alquilar.
Si todos los edificios subutilizados se convirtieran en viviendas, se añadirían hasta 113.000 unidades, según Rand, entre el 9% y el 14% de las viviendas que el condado de Los Ángeles necesita producir en los próximos ocho años para satisfacer la demanda.
Algunos barrios, como el centro de Los Ángeles y Koreatown, donde se encuentra el Crosby, tienen concentraciones de altas y envejecidas torres de oficinas adecuadas para viviendas, pero muchos otros candidatos son menos obvios, dijo la arquitecta Karin Liljegren.
Liljegren está especializada en reconversiones y se siente aturdida por lo que ve al conducir por Los Ángeles.
“Hay oportunidades en todas partes”, dijo Liljegren, como los pequeños edificios de oficinas en las calles menos transitadas. “Es sólo que la gente no tiene la visión”.
Entre los que han emprendido conversiones a gran escala están Jaime y Garrett Lee, dos líderes del imperio inmobiliario Jamison, fundado por su padre, David Lee. El mayor de los Lee es un internista e inmigrante de Corea del Sur que compró rascacielos de oficinas en Koreatown después de que los disturbios de Los Ángeles de 1992 depreciaran sus valores.
A continuación adquirió muchos otros grandes edificios comerciales en el área de Los Ángeles y se convirtió en uno de los mayores propietarios comerciales de la región, y más tarde se expandió en el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, incluyendo los lujosos apartamentos Circa en el centro de la ciudad y Kurve en Wilshire, cerca de Koreatown.
En 2013, Jamison se arriesgó a reconvertir el uso de una de sus torres de oficinas, la antigua sede de U.S. Borax en Wilshire Boulevard que data de 1963. Citando el aumento de la delincuencia como una de las razones, Borax se marchó a Valencia a principios de la década de 1990 y el edificio no fue un gran atractivo para los inquilinos de negocios en los años siguientes.
Sin embargo, también fue diseñado por Welton Becket y estaba situado al otro lado del bulevar, frente al edificio de los grandes almacenes Bullocks Wilshire, de estilo Art Decó, que ahora ocupa la Southwestern Law School. Jamison convirtió el antiguo edificio de Borax en 127 apartamentos.
“Para nuestra sorpresa”, dijo Jaime Lee, “los alquilamos todos en tres meses”.
El Westmore, como se conoce ahora el edificio Borax, se alquiló rápidamente a estudiantes de derecho, jóvenes profesionales y algunos jubilados, dijo Jaime Lee.
Jamison tenía la ventaja de poseer edificios en una parte de la ciudad que se estaba recuperando económicamente debido, en gran parte, a la expansión de las empresas y los residentes coreanos-americanos que habían adoptado una franja central de la ciudad dejada atrás por las empresas y los residentes blancos de toda la vida.
Las oficinas del barrio de Wilshire cayeron en desgracia con los líderes empresariales de la ciudad en las últimas décadas del siglo XX, ya que muchos se trasladaron a edificios más frescos en otras partes de la ciudad. Texaco, posteriormente absorbida por Chevron Corp., anunció en 1985 que vendería la propiedad y se trasladaría a un nuevo rascacielos en Universal City.
En 2013, la diversidad de la zona estaba atrayendo la atención de un público más joven que no se veía afectado por las impresiones desagradables de su pasado. Un reportaje televisivo sobre la cocina local realizado por el popular chef Anthony Bourdain ese año ayudó a cimentar la reputación del barrio como un lugar de moda, dijo Jaime Lee.
“El barrio coreano se convirtió en un lugar de moda”, dijo. Y, “un barrio creativo y vibrante requería más viviendas”.
Hasta ahora, Jamison ha convertido siete edificios de oficinas en viviendas, con un total de más de 1.200 unidades, casi todas alquiladas. Pero hay más reconversiones en marcha.
“Estamos quizás a mitad de camino” en la conversión de edificios adaptables de Jamison, dijo Jaime Lee.
Aunque puede costar millones de dólares convertir un rascacielos de oficinas en apartamentos, es más barato que levantar un edificio nuevo desde cero. Además, los antiguos edificios de oficinas suelen contar con un amplio aparcamiento y otros grandes espacios a los que se puede dar un nuevo uso.
Los edificios de oficinas suelen calentarse y refrigerarse con grandes calderas y enfriadores subterráneos, explica Garrett Lee. Al trasladar la maquinaria de climatización y las oficinas de ingeniería a la azotea, como es habitual en los edificios de viviendas, se dispone de más espacio para otros usos. Jamison ha colocado gimnasios, simuladores de golf, canchas de baloncesto, estudios de baile y salas de karaoke.
Jamison ha encontrado espacio en las antiguas oficinas para añadir espacios de co-working, salas comunitarias de recreo y teatros de buen tamaño. Hay terrazas en la azotea y piscinas, junto con áreas verdes y estaciones de bañar perros.
La empresa seguirá convirtiendo los edificios de oficinas en apartamentos en función de la demanda del mercado, dijo Jaime Lee, pero Jamison sigue confiando en que el mercado de alquiler de oficinas se recupere.
“Todavía tenemos grandes esperanzas de que un gran contingente de trabajadores de oficinas vuelva en algún momento”, dijo.
Liljegren, fundador del estudio de arquitectura Omgivning, es más escéptico sobre las perspectivas de los propietarios de oficinas a medida que las empresas se adaptan al trabajo remoto.
“La desocupación sigue aumentando”, afirma. “Apenas estamos empezando a verlo”.
Una cosa en la que coinciden los observadores del sector inmobiliario es que muchas empresas están aprovechando la debilidad del mercado de alquiler de oficinas para trasladarse a locales más nuevos o más bonitos. Gran parte del espacio vacío que están dejando atrás se encuentra en edificios antiguos que pueden acabar siendo mejor utilizados como viviendas.
En Los Ángeles hubo una primera oleada de conversiones hace dos décadas, cuando la ciudad aprobó en 1999 una ordenanza de reutilización adaptativa que facilitaba, según los códigos municipales, la transformación de oficinas en viviendas u hoteles. El resultado fueron unas 15.000 viviendas, según Liljegren. “Ha tenido mucho éxito”.
Esa ordenanza se centró en los edificios centenarios del núcleo histórico del centro de la ciudad, pero un nuevo plan comunitario próximo a aprobarse, conocido como DTLA 2040, facilitaría la construcción de viviendas en el centro de la ciudad, incluidas las conversiones de inmuebles. En junio, las autoridades estatales reservaron 400 millones de dólares para ofrecer a los promotores incentivos para convertir las oficinas en viviendas asequibles durante los próximos dos años.
Según Liljegren, estas medidas están preparando el terreno para una oleada de conversiones.
“Ahora estamos saliendo de COVID y vemos que hay mucha menos demanda de espacios comerciales al mismo tiempo que ya se han producido avances en términos de política y financiación”.
Convertir un edificio existente en un nuevo uso es más sostenible desde el punto de vista medioambiental que construir uno nuevo, pero el precio de adquirir edificios de oficinas puede ser un obstáculo para la conversión, según Rand. En los barrios con un alto valor de la propiedad, como el oeste de Los Ángeles, es difícil que los promotores de viviendas puedan permitirse comprar un edificio de oficinas, pagar para convertirlo en viviendas y luego cobrar unos alquileres lo suficientemente altos como para obtener beneficios.
El centro de Los Ángeles, el mercado de oficinas más antiguo de la ciudad, presenta más oportunidades. Casi un tercio de las 37.000 nuevas viviendas creadas desde el renacimiento residencial del centro de la ciudad, iniciado en el año 2000, se crearon mediante la reutilización adaptativa de edificios de oficinas, en su mayoría antiguos.
“La reutilización adaptativa remodeló el centro de la ciudad”, dijo Nick Griffin, director ejecutivo del Distrito de Mejora Comercial del Centro de Los Ángeles.
La llegada de miles de residentes cambió el carácter del centro de Los Ángeles, que a finales del siglo XX era principalmente un distrito de oficinas de 9 a 5, con escasa vida nocturna, pocos restaurantes dignos de mención y ninguna tienda de comestibles.
Desde que comenzó la pandemia, la dinámica demográfica del centro ha vuelto a cambiar. La ocupación de los edificios residenciales del centro se ha mantenido estable e incluso ha crecido a medida que salían al mercado nuevas unidades, pero las grandes torres de oficinas construidas para dar servicio a las empresas de cuello blanco han permanecido obstinadamente desocupadas.
La desaparición de cientos de miles de oficinistas diarios ha sido un golpe para los restaurantes y otros negocios que los atienden. La población media de las oficinas de Los Ángeles ronda el 43% de lo que era antes del COVID-19, según Kastle Systems, que suministra los sistemas de entrada con tarjeta utilizados por muchas empresas y hace un seguimiento de los patrones de paso de las tarjetas de los trabajadores.
El descenso sostenido del número de personas que acuden a la oficina en favor del trabajo a distancia ha llevado a especular que las empresas alquilarán menos espacio en el futuro y llevará a más propietarios de oficinas a vender o convertir sus edificios en viviendas. Muchos propietarios, como los Lees, mantienen la esperanza de que la gran vuelta a la oficina, aunque se retrase, aún está por llegar, incluso si el trabajo a distancia sigue formando parte del plan.
Si se reconvierten más edificios de oficinas a uso residencial, no sería algo malo para el centro de la ciudad, dijo Griffin. Una mayor proporción de residentes y la actividad que éstos aportan podrían hacer que las oficinas que queden sean más deseables si el núcleo financiero del centro llega a parecerse más a un barrio con energía y vida callejera activa.
Los propietarios de los edificios harán lo que tengan que hacer para ganar dinero, dijo.
“Hay que tener en cuenta que los distritos de oficinas como el centro de la ciudad tienen una larga historia de evolución con los tiempos y el mercado, dijo Griffin. “Si se observa una escasez de viviendas y un exceso de oficinas, se aprovecharán las oportunidades para equilibrar esos mercados”.
A pesar de que se han añadido miles de apartamentos en los últimos años, las unidades del centro de la ciudad están constantemente ocupadas en un 95% y se pueden añadir muchas más sin sobresaturar el mercado, dijo.
El área de Los Ángeles está “enormemente desabastecida” de viviendas, dijo, y hay pocas zonas fuera del centro donde los promotores pueden construir a gran escala.
“Esta dinámica no va a cambiar pronto”, dijo. “Sería difícil construir en exceso en el centro de la ciudad teniendo en cuenta esos factores”.
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